農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易路越走越寬

土地流轉(zhuǎn)過程中，最令人擔(dān)心的是什么?國家最擔(dān)心農(nóng)地“非農(nóng)非糧化”，農(nóng)民最怕利益受侵害，受讓方最怕經(jīng)營權(quán)得不到保障。為了讓國家、農(nóng)民、受讓方心里都托底，近年來，湖北武漢等地在確保農(nóng)民權(quán)益、完善土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)等方面進(jìn)行了有益的探索和實踐。

日前，記者來到湖北武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所。只見大型電子顯示屏上，循環(huán)播放著數(shù)十宗土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息，交易所里人來人往。武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所于2009年4月30日正式成立，是全國最早成立的綜合性農(nóng)村交易機(jī)構(gòu)之一。

推動土地經(jīng)營權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行,武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所的探索受到關(guān)注。

陽光交易

袁惠文是武漢市新洲區(qū)倉埠街豐樂村人，早年從事其他產(chǎn)業(yè)賺了一些錢。2006年，他回村里承包60多畝“四荒地”，發(fā)展紫薇等苗木產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在袁惠文成為武漢海帆生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司的董事長。

袁惠文介紹說，去年，他們公司依托武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所與豐樂村簽訂了180多畝荒地的流轉(zhuǎn)協(xié)議，簽訂協(xié)議的過程很規(guī)范：豐樂村多次召開村民代表大會形成決議，至少三分之二以上的村民代表簽字同意;公司向武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所提出流轉(zhuǎn)申請，進(jìn)行了5天公示;武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所向他們公司頒發(fā)了土地流轉(zhuǎn)交易鑒證書。

2008年之前，武漢很多農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)都是口頭協(xié)議，沒有法律約束力。2009年武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所成立后，武漢市出臺文件要求，武漢所有農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的“四荒地”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的養(yǎng)殖水面承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體的林地使用權(quán)和林木所有權(quán)等有10大類農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)，采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)的，必須在農(nóng)交所掛牌交易。武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所由市、縣、區(qū)三級交易平臺組成，在項目審查過程中，流轉(zhuǎn)合同必須使用統(tǒng)一格式，要逐級審批。

“擁有了土地經(jīng)營權(quán)鑒證書，我就有了享受武漢市財政補(bǔ)貼的重要依據(jù)。土地經(jīng)營權(quán)鑒證書可以作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)變更的流轉(zhuǎn)交易憑證，還可以作為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)權(quán)證進(jìn)行抵押貸款。”袁惠文說。

“通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易，增加了農(nóng)民財產(chǎn)性收入，加速了農(nóng)村資源流動，激活了農(nóng)村要素市場，盤活了農(nóng)村集體資產(chǎn)。通過公開、公平、公正的陽光交易，從源頭上防止腐敗的發(fā)生，維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益�！蔽錆h市農(nóng)委有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

風(fēng)險管控

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程中，農(nóng)民是相對弱勢一方。如何做好風(fēng)險防范，保證交易不違背農(nóng)民意愿，讓農(nóng)民的利益在最大程度上得到保障?

武漢市農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理孫曉燕認(rèn)為，做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易風(fēng)險管控，首先要從制度建設(shè)和監(jiān)督管理方面下功夫。他們規(guī)定，農(nóng)民的承包地流轉(zhuǎn)交易，必須是農(nóng)民本人自愿轉(zhuǎn)讓;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一律要求集體經(jīng)濟(jì)組織成員或成員代表三分之二以上同意;農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一律要求擁有完全民事行為能力，對長期流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民還要求有穩(wěn)定的生活來源和居所。

如今，一些農(nóng)村土地租金持續(xù)看漲。為了確保農(nóng)民獲得的土地租金能夠持續(xù)增長，武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所在項目審批過程中，建立了租金遞增機(jī)制。例如，武漢市海帆生態(tài)農(nóng)業(yè)公司與豐樂村2014年簽訂的一份183.2畝荒地的土地流轉(zhuǎn)合同中，明確流轉(zhuǎn)期限為2014年1月1日至2028年1月1日，價格為每畝460元，每5年遞增10%。

為了防止公司經(jīng)營不善影響農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益，武漢市農(nóng)村經(jīng)營管理部門要求企業(yè)流轉(zhuǎn)土地繳納風(fēng)險保證金，金額是每年租金的1至3倍，一次性交齊。土地租金和風(fēng)險保證金都統(tǒng)一存放到武漢市區(qū)縣的資源、資產(chǎn)和資金三資監(jiān)管中心。一旦企業(yè)無法按時給付租金，就用風(fēng)險保證金支付農(nóng)民租金。

“對農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易進(jìn)行公示，是確保土地產(chǎn)權(quán)交易公開、公平、公正的重要手段�！睂O曉燕說，“當(dāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易價格低于標(biāo)的底價時，產(chǎn)權(quán)持有者有優(yōu)先回購權(quán);農(nóng)村土地折資入股后的權(quán)益或收益分配權(quán)交易，土地所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民專業(yè)合作社有優(yōu)先購買權(quán);農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)項目的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先購買權(quán)�！�

孫曉燕認(rèn)為，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易是一件新生事物，武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所在發(fā)展中遇到了一些困難和問題，還需要不斷探索破解。首先，現(xiàn)有的法律法規(guī)和政策仍然不夠完善，例如土地經(jīng)營權(quán)如何二次流轉(zhuǎn)等問題，一定程度上制約了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流動;其次，目前不少農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)困難，進(jìn)展緩慢，土地經(jīng)營權(quán)的法律地位需要進(jìn)一步明確;第三，抵押融資存在困難，農(nóng)村資產(chǎn)缺乏專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，還未建立農(nóng)業(yè)評估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

制度創(chuàng)新

從事水產(chǎn)養(yǎng)殖的劉愛華，2010年成立了武周水產(chǎn)養(yǎng)殖專業(yè)合作社，承租了新洲區(qū)倉埠街宋咀村1000多畝荒灘。經(jīng)營過程中資金短缺，劉愛華拿著1000多畝荒灘的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書，到銀行申請抵押貼息貸款，第一次申請就獲得了1000萬元抵押貸款，財政貼息50%。劉愛華拿到貸款后，就大刀闊斧改造魚塘。

截至4月底，武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所累計進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易2169宗，交易金額127.27億元，并且聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，為農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社、種養(yǎng)殖大戶提供抵押貸款19.74億元，其中單筆最高金額達(dá)2億元。

土地經(jīng)營權(quán)抵押融資的好處顯而易見，但有人擔(dān)心是否會造成農(nóng)民有失地風(fēng)險。武漢市農(nóng)委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)的僅僅是土地的經(jīng)營權(quán)，土地本身的權(quán)屬及其附屬的各種利益的歸屬并沒有改變，所以土地經(jīng)營權(quán)抵押物貸款并不會造成農(nóng)民失地。而且，實際操作中農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的抵押必須征得土地所有權(quán)人和原承包權(quán)人的同意，抵押期限為流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，同時抵押權(quán)人取得的土地經(jīng)營權(quán)期限應(yīng)為5年以上，截至信貸抵押之日起，剩余期限不短于1年。

“為了管控農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押風(fēng)險，武漢農(nóng)交所引進(jìn)了擔(dān)保公司，為融資主體在抵押物不足時提供擔(dān)保。目前武漢正在組織相關(guān)部門研究風(fēng)險補(bǔ)償?shù)戎贫�，研究依托農(nóng)業(yè)投資公司設(shè)立政策性資產(chǎn)管理公司處置發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險的土地及不良資產(chǎn)等措施�！蔽錆h市農(nóng)委有關(guān)負(fù)責(zé)人說。