一畝地能賣(mài)100萬(wàn)！農(nóng)村土地漲價(jià)后，農(nóng)民能拿多少？

近年來(lái)，土地被大家炒的很熱，都說(shuō)土地值錢(qián)了，有人甚至做過(guò)這樣的推測(cè)，一畝地能賣(mài)100萬(wàn)！這在城鄉(xiāng)土地二元制的背景下，這種情況是不可能出現(xiàn)的，但是也有例外，下面來(lái)看一下吧。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明7月份曾在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱，要審慎穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)，激發(fā)農(nóng)村活力。三項(xiàng)試點(diǎn)工作于2015年啟動(dòng)，目前進(jìn)展總體順利。截至今年4月底，共有97宗約1277畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，總價(jià)款達(dá)15.7億元。

這里面透露了一個(gè)重要信息，就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地的價(jià)格，1277畝地15.7億元，折合下來(lái)大約123萬(wàn)元一畝。

姜大明稱，入市改革提高了農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平，豐富了集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式，增強(qiáng)了農(nóng)民集體和農(nóng)民群眾的獲得感。

但是并不太清楚這里的“獲得感”應(yīng)該如何理解，是指農(nóng)民收入增加嗎？可能不會(huì)這么簡(jiǎn)單。

這個(gè)過(guò)百萬(wàn)元的價(jià)格確實(shí)比以往增長(zhǎng)了很多，雖然遠(yuǎn)不能與國(guó)有土地出讓的天價(jià)相比，但與較低的征地補(bǔ)償相比，終歸是“漲價(jià)”了。

不過(guò)上述試點(diǎn)僅僅限于少數(shù)幾個(gè)地區(qū)，全國(guó)大部分農(nóng)村土地的價(jià)格實(shí)現(xiàn)方式仍然沒(méi)有發(fā)生太多變化。

話說(shuō)回來(lái)，中國(guó)的農(nóng)村土地到底值多少錢(qián)？要想說(shuō)清這個(gè)問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，中國(guó)的土地制度其實(shí)很復(fù)雜，按所有制來(lái)分，有國(guó)有土地和集體土地，按土地用途分又有建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地等。這樣組合下來(lái)就會(huì)出現(xiàn)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地，國(guó)有農(nóng)業(yè)用地和集體農(nóng)業(yè)用地等多種類(lèi)型的土地，而每一類(lèi)土地的價(jià)格也會(huì)大不相同。

加之中國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不一，天南海北的土地價(jià)格也會(huì)差別很大，一般而言，像北京上海廣州深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的土地，無(wú)論什么類(lèi)別，大概都會(huì)比西部貧困地區(qū)的土地貴上一些。

當(dāng)然，這種差別也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤，但出生的家庭條件總有差別。舉個(gè)例子，北京的一塊國(guó)有建設(shè)用地賣(mài)出了天價(jià)，青海的農(nóng)民們也不會(huì)眼紅，他們并不會(huì)因此而期望自己的農(nóng)田能多賣(mài)幾個(gè)錢(qián)。

但總有不好理解，甚至可怕的情況出現(xiàn)。

如一個(gè)東部大城市的郊區(qū)，相鄰的兩塊集體農(nóng)用地，其中一塊被政府征用變成國(guó)有建設(shè)用地，這里政府征用征收的價(jià)格會(huì)變成一畝數(shù)萬(wàn)元或者更多。此后，這塊地又被政府出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，價(jià)格又會(huì)可能變成數(shù)百萬(wàn)元。

注意這里的演變過(guò)程：農(nóng)用地——被征收（數(shù)萬(wàn)元）——政府出讓?zhuān)〝?shù)百萬(wàn)元），這里的價(jià)格是兩個(gè)數(shù)量級(jí)的變化。

此外還有一個(gè)重要的問(wèn)題是，這兩筆錢(qián)會(huì)歸誰(shuí)所有？

先說(shuō)數(shù)百萬(wàn)元那個(gè)錢(qián)，由于農(nóng)用地被征收后就變成了國(guó)有土地，既然是國(guó)有，出讓所獲得的資金是不是也是國(guó)有？現(xiàn)實(shí)是，這個(gè)錢(qián)除了一部分稅金需要上繳國(guó)家外，大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市，近幾年的土地出讓收入一般會(huì)在數(shù)百億元的級(jí)別上，甚至超過(guò)千億元。

再說(shuō)那個(gè)數(shù)萬(wàn)元會(huì)分給誰(shuí)？一般認(rèn)為會(huì)全部給那塊地的經(jīng)營(yíng)者——某農(nóng)民，但實(shí)際上情況呢？

因?yàn)檫@塊地原本是集體農(nóng)用地，也就是集體所有，農(nóng)民不過(guò)是這塊土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包者，政府想征地的話，征地款項(xiàng)會(huì)經(jīng)由集體賬戶再分發(fā)給農(nóng)戶，這個(gè)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)村集體或者鄉(xiāng)集體截留的情況。

2010年，國(guó)土部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，特別強(qiáng)調(diào)征地批后實(shí)施時(shí)，市縣國(guó)土資源部門(mén)要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案，及時(shí)足額支付補(bǔ)償安置費(fèi)用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個(gè)人，防止和及時(shí)糾正截留、挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)的問(wèn)題。

政府文件雖然有，但近些年地方上還是經(jīng)常出現(xiàn)村集體截留征地款的情況，為此而出現(xiàn)的上訪事情也時(shí)有發(fā)生。不過(guò)，上訪管用嗎，難說(shuō)。

不管過(guò)程如何，上述這塊集體農(nóng)用地在征用過(guò)程中最終獲得了一個(gè)數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格體現(xiàn)，但與其相鄰的那塊農(nóng)用地，因?yàn)椴⒉辉谡魇盏姆秶鷥?nèi)，它應(yīng)該值多少錢(qián)？

我們并不知道。因?yàn)樗�不能買(mǎi)賣(mài)，只能自用或轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租后也只能用作農(nóng)業(yè)使用(不能蓋房子銷(xiāo)售)，東部地區(qū)這樣的農(nóng)地轉(zhuǎn)租費(fèi)用大概會(huì)在一畝地一年幾百元到千元左右。

轉(zhuǎn)租也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，有農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)租，但由于承租人經(jīng)營(yíng)不善，已經(jīng)數(shù)年沒(méi)有支付承租費(fèi)用。

由此來(lái)看，差不多的兩塊地，一塊被征用，農(nóng)戶變現(xiàn)數(shù)萬(wàn)元，另一塊不能買(mǎi)賣(mài)只能自用或轉(zhuǎn)租年收千元。兩者差距還是比較大。

這就是現(xiàn)實(shí)，國(guó)有土地可以在土地出讓過(guò)程由交易雙方進(jìn)行定價(jià)，而農(nóng)村土地的價(jià)格誰(shuí)來(lái)決定？會(huì)是農(nóng)民嗎。以上內(nèi)容僅供大家參考了解，更多最新、最好的行業(yè)資訊盡在招商網(wǎng)，歡迎至招商網(wǎng)進(jìn)行查看。